Anschlussfinanzierung MEIN FINANZKONZEPT aus Berlin

Anschlussfinanzierung als Prolongation, Forward-Darlehen oder Umschuldung

Wir sind für Sie da und beraten Sie gern zu Ihrer Anschlussfinanzierung  
persönlich in Berlin und Brandenburg,
per Videoberatung oder am Telefon in Mecklenburg-Vorpommern,
Emden und natürlich auch deutschlandweit.

Mit der richtigen Anschlussfinanzierung Risiken vermeiden 

Die wesentlichen Vertragsbestandteile einer Baufinanzierung sind der Zinssatz, die Kreditrate, die Gesamtdarlehenslaufzeit und die Zinsbindungszeit. Je näher das Ende der Zinsbindungsdauer rückt, umso mehr stellt sich für die Darlehensnehmer*innen die Frage: Was passiert danach? Es gibt verschiedene Formen der Anschlussfinanzierung, die wir Ihnen gerne erklären möchten. 

Anschlussfinanzierung, was ist das? 

Die Anschlussfinanzierung ist eine neue Vereinbarung, die nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bei einen Immobiliendarlehen getroffen werden muss. Die Anschlussfinanzierung kann mit der Hausbank oder einer anderen Bank geschlossen werden. Bei den meisten Baufinanzierungsdarlehen besteht am Ende einer Zinsbindungszeit - z.B. nach 5, 10 oder 15 Jahren - eine Restschuld, die sozusagen mit Ablauf der Zinsbindungszeit wieder neu finanziert werden muss. Dabei geht es insbesondere um den Betrag, der nicht aus Eigenkapital zurückgeführt werden kann. Es gibt verschiedene Formen der Anschlussfinanzierung.

Ursprünglicher Darlehensbetrag

400.000 €

Restschuld Anschlussfinanzierung

300.000 €

Zinsbindungsende

nach 10 Jahren

Forward-Darlehen ab 66 Monate bis

12 Monate vor Ende Zinsbindung (Hausbank oder Fremdbank) 

Prolongation oder Umschuldung

ab 12 Monate vor Ende Zinsbindung

(Hausbank oder Fremdbank)

Variables Darlehen mit variablen Zins

nach Zinsbindungsende 

(Hausbank)

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Welche Formen der Anschlussfinanzierung gibt es? 

Mit der Kreditzusage und dem unterschriebenen Darlehensvertrag garantiert die Bank den Kreditnehmer*innen, immer ein Baufinanzierungsdarlehen während der gesamten Darlehenslaufzeit zur Verfügung zu stellen. Einige Darlehensbestandteile können nach dem Auslauf der Zinsbindung neu verhandelt werden, wie zum Beispiel der Zinssatz oder auch die Höhe der Tilgung.

Dabei gibt es verschiedene Formen der Anschlussfinanzierung:

  1. Prolongation 

  2. Forward-Darlehen

  3. Umschuldung

  4. Variable Anschlussfinanzierung 

1. Prolongation:

Die Prolongation ist die kurzfristige Verlängerung eines Immobiliendarlehens nach Ende der Zinsbindungsdauer. Dabei bleiben die wesentlichen Bestandteile des Kreditvertrages bestehen. Die Prolongation ist eine Form der Anschlussfinanzierung, die über die Hausbank abgewickelt wird. Meistens erstellen die Banken 12 - 6 Monate vor Ablauf der Zinsbindungszeit verschiedene Prolongationsangebote und senden diese den Kund*innen per Post zu. Diese unterscheiden sich oft in der Dauer der Zinsbindung. Die Kund*innen müssen sich nur für eine Variante entscheiden und den Brief unterschrieben an die Bank zurücksenden. Dabei entstehen den Kund*innen keine Kosten und es müssen auch keine zusätzlichen Bonitäts- oder Objektunterlagen eingereicht werden. Es ist also sehr bequem für alle Beteiligte. MEIN FINANZKONZEPT ist Top-Partner der ING-DiBa und auch Ihr Ansprechpartner für die Prolongation Ihrer Baufinanzierung bei ING. Sprechen Sie uns an, wir helfen Ihnen gern. 

2. Forward-Darlehen:

Das Forward-Darlehen ist ein klassisches Annuitätendarlehen, welches im Rahmen der Immobilienfinanzierung genutzt werden kann. Das Forward-Darlehen hat die Besonderheit, dass das Darlehen erst nach einer Vorlaufzeit an die Darlehensnehmer*innen ausgezahlt wird. Die meisten Banken bieten eine Vorlaufzeit (Forward-Zeitraum) zwischen 6 und 66 Monaten an. Für jeden Vorlaufmonat müssen Sie mit einem Zinsaufschlag von ca. 3-5 Basispunkten rechnen. Bei den meisten Banken werden diese Zinsaufschläge für die letzten 12 Monate der Vorlaufzeit nicht berechnet. Eine Forward-Finanzierung mit einer Vorlaufzeit von 60 Monaten hat einen Zinsaufschlag von ca. 1,44% p.a. und ist damit teurer als eine vergleichbare Finanzierung zu heutigen Zinskonditionen. Welchen Vorteil hat nun ein Forward-Darlehen? Der Vorteil liegt darin, dass Kreditnehmer*innen mit einer bestehenden Baufinanzierung schon viele Jahre vor Ablauf der fest geschriebenen Zinsbindungszeit eine Anschlussfinanzierung für die dann noch bestehende Restschuld mit der Bank vertraglich vereinbaren können. Dies kann bei der Hausbank oder bei einer anderen Bank (Umschuldung) erfolgen. Die Kreditnehmer*innen haben dadurch die Möglichkeit, ein verändertes und günstigeres Zinsumfeld für sich zu nutzen und können somit die Anschlussfinanzierung für die bestehende Immobilienfinanzierung früh vertraglich vereinbaren. Damit können Zinsänderungsrisiken vermieden werden. Diese Verfahrensweise ist sinnvoll, wenn zu erwarten ist, dass sich die Zinsen in den kommenden zwei bis fünf Jahren verschlechtern könnten. Mit einem Blick auf die aktuellen Inflationszahlen in Deutschland könnte es sein, dass sich die Zinspolitik der EZB mittelfristig verändern könnte, um den Preisanstieg einzudämmen. Dann wäre z.B. ein Forward-Darlehen für die bestehende Eigenheimfinanzierung durchaus sinnvoll. Beim Forward-Darlehen können die Darlehensbestandteile wie Kreditrate oder auch Höhe der zu finanzierenden Restschuld verändert werden. Vereinbaren Sie ein Forward-Darlehen mit der Hausbank, dann entstehen in der Regel keine Kosten. Auch müssen Sie nur aktuelle Gehaltsabrechnungen bei der Hausbank einreichen. Planen Sie allerdings einen Bankwechsel, da andere Banken deutlich bessere Zinssätze für Ihre Anschlussfinanzierung anbieten, dann müssen Sie mit zusätzlichen Kosten rechnen. Diese Kosten sind sogenannte Abtretungskosten für die bestehende Grundschuld, die bei einem Bankwechsel (Umschuldung) zu Gunsten der neuen Bank abgetreten wird. Die Abtretungskosten betragen ca. 0,2% von der abzutretenden Grundschuld. 

3. Umschuldung, auf zur günstigsten Bank:

Entscheiden Sie sich, Ihre Anschlussfinanzierung nicht bei der Hausbank bzw. erstfinanzierenden Bank zu vereinbaren und suchen sich am Markt - zum Beispiel wegen besserer Zinskonditionen - eine neue Bank für Ihre Immobilienfinanzierung, dann spricht man von einer Umschuldung Ihrer Baufinanzierung. Die Umschuldung kann in Form eines Forward-Darlehens erfolgen oder kurz vor oder nach Ablauf der Zinsbindungszeit. Bei einer Umschuldung vereinbaren Sie mit der Fremdbank einen neuen Darlehensvertrag mit neuen Darlehensparametern. Diese Form der Anschlussfinanzierung ist wie ein neuer Finanzierungsantrag und es müssen die gängingen Bonitäts- und Objektunterlagen eingereicht werden. Des Weiteren ist eine Umschuldung nicht kostenfrei. Auch hier fallen Gebühren für die Abtretung der Grundschuld an. 

4. Variable Anschlussfinanzierung 

Wenn Sie ein Immobiliendarlehen mit Ihrer Bank vertraglich vereinbart haben, dann muss die Bank während der ursprünglich vereinbarten Darlehenslaufzeit Ihnen immer ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung anbieten. Wenn sich Darlehensnehmer und Hausbank nicht auf eine Anschlussfinanzierung einigen können und der Darlehensnehmer seiner Hausbank auch keine alternative Bank zur Umschuldung präsentiert, dann wird das bestehende Immobiliendarlehen nach Ende der Zinsbindung durch die Hausbank weitergeführt. Die Anschlussfinanzierung erfolgt dann in Form eines variablen Darlehens mit einem variablen Zins. Der Zinssatz liegt meistens 5 % über den EZB-Leitzins. Diese Vereinbarung gilt solange, bis sich der Darlehensnehmer und die Bank um eine Alternative bemüht haben. 

Ab wann sollte ich mich mit einer Anschlussfinanzierung beschäftigen? 

Den richtigen Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung zu finden, ist nicht immer leicht. Es gibt unterschiedliche Beweggründe, warum eine Anschlussfinanzierung kurz vor oder zum Beispiel 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung erfolgen soll. Es ist immer sinnvoll sich professionielle Beratung einzuholen und einen Blick auf die aktuellen Zinsmarkt zu werfen. Hinzukommt, dass Sie sich Gedanken machen sollten,  welche Restschuld anschlussfinanziert werden soll und ob Sie ggf. Teilrückzahlungen aus Eigenkapital am Ende Zinsbindungszeit oder durch Sonderzahlungen während der Zinsbindungszeit machen möchten. In der aktuellen Zinsphase sind Anschlussfinanzierung mit einem Ablauf von 36 - 12 Monaten am günstigsten. Aber auch Anschlussfinanzierungen mit einer Vorlaufzeit von 60 Monaten können aktuell sehr interessant sein, da sich der Zinsmarkt in den kommenden Jahren durchaus verändern könnte. Es gibt keine Garantien für niedrige Zinsen und auch nicht in Zukunft. Sie brauchen Hilfe und eine professionelle Beratung für Ihre Anschlussfinanzierung? Dann rufen Sie uns an, wir helfen Ihnen gern. 

Welche Kosten verursacht eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung verursacht in der Regel geringe Kosten. Wenn Sie Ihre Baufinanzierung bei Ihrer Hausbank anschlussfinanzieren und Sie nicht zusätzlichens Kapital aufnehmen möchten, das die bestehende Grundschuldhöhe übersteigen könnte, dann haben Sie keine weiteren Kosten. Haben Sie entschieden, Ihre Immobilienfinanzierung bei einer anderen Bank umzuschulden und schliessen ein Forward-Darlehen ab, dann muss die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten werden. Die Abretungkosten betragen ca. 0,2 % der abzutretenden Summe. Ist der Ablösebetrag deutlich geringer als die bestehende Grundschuld, dann können Sie bei Bedarf eine Teillöschung der Grundschuld über einen Notar beauftragen. Die Löschungskosten betragen ebenfalls ca. 0,2 % der zu löschenden Grundschuld. 

Wann kann eine Anschlussfinanzierung kostenfrei gekündigt werden?

Eine Anschlussfinanzierung kann erst nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist kostenfrei gekündigt werden. Laut BGB ist das spätestens nach zehn Jahren möglich (§ 489 BGB). Das bedeutet für Sie: Geht Ihre Zinsbindungsfrist 15 oder 20 Jahre, können Sie bereits nach zehn Jahren den Anbieter kostenfrei wechseln. Bei einem Forward-Darlehen gilt die Forward-Zeit bereits als "Zinbindungszeit" mit. Das bedeutet, wenn Sie zum Beispiel vor 3 Jahren ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung Ihrer bestehenden Baufinanzierung abgeschlossen haben, dann können Sie dieses Darlehen bereits in sieben Jahren sonder kündigen.