Ratgeber Baufinanzierung MEIN FINANZKONZEPT

Ratgeber Baufinanzierung aus Berlin

In unserem Baufinanzierungsratgeber finden Sie viele interessante Artikel

mit wichtigen Informationen rund um das Thema Baufinanzierung

und Immobilienfinanzierung.

KfW-Förderdarlehen für Ihre Immobilienfinanzierung 

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist eine staatliche Förderbank, die u.a. zinsgünstige Förderdarlehen für Immobilieneigentum anbietet. Ich helfe Ihnen dabei, das für Sie passende Förderprogramm der KfW für Ihre Wunschimmobilie zu finden. Die KfW fördert selbstgenutztes Wohneigentum, energieeffiziente Neubauvorhaben oder auch energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen. Nicht nur die Zinsen können sehr attraktiv sein, sondern auch die Tilgungszuschüsse für besonders umweltfreundliche Bauweisen. Die KfW bietet auf ihrer Homepage verständliche Produktbeschreibungen und tagesaktuelle Zinssätze für die Förderdarlehen an. Die KfW hat zum 01.07.2021 ihre Förderangebote verändert und die Programme für energieeffiziente Wohngebäude auf drei Programme (BEG 261, 262, BEG 461) zusammengefasst. Die Förderprogramme "KfW Wohneigentumsprogramm" und "KfW Altersgerecht Umbauen" bleiben bestehen. 

Die wesentlichen Neuerungen der KfW BEG-Programme sind u.a.:

  • Beantragung vor Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen (z.B. Kaufvertrag für eine ETW oder Bauwerkvertrag für den Neubau eines EfH) über den Finanzierungspartner 

  • Investitionszuschuss BEG 461 (Cashback) oder Kreditvariante BEG 261, 262 (Tilgungszuschuss)

  • "Erneuerbare Energie (EE)"- oder "Nachhaltigkeitspaket" erhöhen die Fördersumme auf TEUR 150 und erhöhen somit auch den Tilgungszuschuss 

  • verpflichtende Einbindung eines Energieeffizienz-Experten und zusätzliche Förderung möglich (Tilgungszuschuss von max. TEUR 5) 

  • Tilgungszuschuss bis zu 50 % bei Komplettsanierung zum Effizienzhaus (Effizienzhaus-Standard 40)

  • Förderquote von 20 % - 45 % bei Einzelsanierungsmaßnahmen 

Wieviel Eigenkapital benötigen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung? 

Das Eigenkapital ist der Anker jeder Immobilienfinanzierung. Je mehr eigenes Geld Käufer, Bauherren oder Investoren bei einem Immobilienvorhaben einsetzen können, desto geringer ist der Kredit und die monatliche Belastung. Die Banken belohnen zudem das geringere Risiko mit niedrigeren Zinsen. Dagegen sind bei hohen Beleihungsausläufen und geringem Eigenkapital deutliche Zinsaufschläge fällig. Gleichzeitig steigt das Risiko für die Anschlussfinanzierung in 10 oder 15 Jahren, wenn möglicherweise deutlich höhere Zinsen verlangt werden und sich dadurch die Darlehensrate erhöhen könnte. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist dennoch möglich, sollte aber im Vorfeld gut durchdacht und kalkuliert sein. Kreditnehmer mit z.B. einem höheren Haushaltseinkommen sind dafür besser geeignet als bereits verschuldete Darlehensnehmer. Bitte bedenken Sie immer, dass Sie eine Baufinanzierung über einen langen Zeitraum an die Bank zurückführen und die monatlichen Kreditraten nur in Ausnahmefällen verändert werden können. Die Vernunft sollte dabei stets Ihr guter Begleiter sein. Meine Empfehlung ist, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten (Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- & Gerichtskosten) aus Ihrem Eigenkapital bezahlen. 

Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen rechtzeitig planen 

Die Anschlussfinanzierung ist im Kreditgeschäft die bei Ablauf der im Kreditvertrag vorgesehenen Zinsbindungsfrist vorzunehmende Vereinbarung eines neuen Kreditzinses innerhalb der gesamten Darlehenslaufzeit. Dadurch wird die ursprüngliche Kreditlaufzeit nicht verändert, sondern sie bleibt bestehen. Wenn die Zinsen niedrig sind und die bestehende Zinsfestschreibung Ihrer Baufinanzierung in den kommenden 60 Monaten oder früher ausläuft, dann sollten Sie darüber nachdenken, was nach Ablauf Ihrer Zinsbindung mit Ihrer Baufinanzierung passiert. Eine fachgerechte und kompetente Beratung ist auch hier empfehlenswert und sogar unausweichlich. Wann ist der passende Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen? Welchen Einfluss hat das aktuelle Zinsniveau auf meine Baufinanzierung in fünf oder vier Jahren? Was bedeutet Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB? Was ist, wenn Sie sich nicht um eine Anschlussfinanzierung bemühen? Was bedeutet Prolongation im Zusammenhang mit Ihrer Immobilienfinanzierung? Ich nehme mir für Sie Zeit und erkläre Ihnen umfassend, welcher Weg für Sie der richtige sein kann. In meinem Baufinanzierungsrechner erhalten Sie eine erste Zinsindikation für Ihr Forward-Darlehen – probieren Sie ihn doch mal aus! 

Die richtige Zinsbindung für Ihren Immobilienkredit 

Die Zinsbindungsfrist bezeichnet in der Immobilienfinanzierung eine Zeitspanne, in der die Zinskonditionen für Ihr Immobiliendarlehen garantiert gleich bleiben. Diese Zinsgarantie betrifft folglich die darlehensgebende Bank und den Kreditnehmer zugleich. Die Länge der Zinsbindung kann 5, 10, 15, 20, 25 oder mehr Jahre sein. In der Zeit der Zinsfestschreibung zahlen Sie immer die gleiche Darlehensrate (Annuität bestehend aus Zins & Tilgung) und erhalten somit Planungssicherheit. Sind die Zinsen niedrig, dann ist eine lange Zinsbindungszeit zu empfehlen. Die Länge der Zinsbindung ist auch bei einem niedrigen Zinsniveau abhängig von Ihren persönlichen Bedürfnissen. Gerne begleite ich Sie in diesem Prozess und wir finden in meiner Finanzberatung gemeinsam die passende Zinsbindung für Sie und Ihr Vorhaben. 

Mit jährlichen Sondertilgungen Kreditlaufzeiten verkürzen 

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung, die Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen können, um diese schneller zu tilgen. Bei einer Sondertilgung zahlen Sie neben Ihrer monatlichen Rate einen bestimmten Betrag außerplanmäßig auf Ihr Darlehenskonto ein. Sondertilgungen erfolgen außerhalb der vereinbarten monatlichen Raten und werden in ihrer Höhe im Vertrag festgelegt.  Die meisten Banken erlauben 5-10 % Sondertilgung auf die Nettodarlehenssumme pro Jahr. Die Sonderzahlung kann einmalig oder regelmäßig gezahlt werden. Wenn eine Sondertilgung im Kreditvertrag vereinbart wurde, dann wird diese größtenteils kostenfrei angeboten oder mit einem minimalen Zinsaufschlag (z.B. 5 Basispunkte Zinsaufschlag). Regelmäßige Sonderzahlungen reduzieren die Gesamtlaufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung und senken Ihre Zinskosten.

Welche Merkmale können den Zinssatz einer Baufinanzierung beeinflussen? 

Die meisten Banken preisen den Zinssatz für Ihre Baufinanzierung nach dem Risiko. Der Zinssatz für den Immobilienkredit wird also höher, je höher das Risiko der Bank ist. Damit eine Bank die Höhe des Risikos beziffern kann, sammelt sie viele Daten. Anbei finden Sie Merkmale, die einen Einfluss auf die Höhe des Zinssatz haben:

  • Schufascorewert 

  • internes Bankrating auf Basis bereits vorhandener Kundendaten (z.B. bei Bestandskunden)

  • Höhe des einzubringenden Eigenkapitals -> je höher Ihr Eigenkapitalanteil ist, desto geringer wird der Zinssatz

  • Höhe des Beleihungswertes  (Bankwert Ihrer Immobilie weicht oft vom Markt-/ Verkehrswert ab) -> je höher der Beleihungswert ist, desto geringer kann der Zins sein

  • ​Welche Faktoren beeinflussen den Beleihungswert?

    • Bauweise der Immobilie (z.B. Massivbau, Fertighaus (RAL Gütezeichen), Blockhaus, Plattenbauweise, etc.) 

    • Lage der Immobilie 

    • Baujahr 

    • vorangegangene Modernisierungsmaßnahmen 

    • geplante Modernisierungsmaßnahmen (wertsteigende Maßnahmen w.z.B. eine neue Heizung, neue Elektrik, neues Dach, etc.)

  • Bewertungsverfahren der Bank für Ihre Wunschimmobilie (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren), dass einen erheblichen Einfluss auf den Beleihungswert hat  

  • Objektmerkmale wie die Objektart (Einfamilienhaus, ETW, Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie) 

  • Alter 

  • berufliche Qualifikationen

  • Beziehungsstatus 

  • Zusatzsicherheiten in Form von Bausparguthaben, LV-Guthaben etc.

  • die Höhe der monatlichen Rate (anf. Tilgung p.a.) und somit die Gesamtlaufzeit -> kürzere Laufzeit, besserer Zins

Mit der monatlichen Annuität konstant eine Baufinanzierung tilgen 

Die klassische Immobilienfinanzierung wird in der Regel über monatliche Annuitäten zurückgeführt. Die Kreditrate für Ihre Baufinanzierung setzt sich bei einem klassischen Annuitätendarlehen aus Zins und Tilgung zusammen. Liegt zum Beispiel der Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung bei 1,5 % p.a. und die anf. Tilgung bei 3,5 % p.a., dann beträgt Ihre Annuität auf Ihre Baufinanzierung 5,0 % p.a. (Zinssatz + Tilgungssatz = Annuität). Diese Annuität bleibt während der gesamten Zinsbindungsdauer gleich. Teilen Sie die jährlichen Annuität durch 12 Monate dann ist im unserem Beispiel Ihre monatliche Annuität 5% / 12 Monate = 0,417 % auf die Nettodarlehenssumme. Ein Beispiel hilft zusätzlich für ein besseres Verständnis: 300.000 € Baufinanzierungsdarlehen, 1,5 % p.a. Zinssatz, 3,5 % p.a. anf. Tilgung = 300.000 € /100 *5 = 15.000 € Annuität pro Jahr / 12 Monate = 1.250 € monatliche Annuität (Kreditrate). Die Zinsen werden stets nur auf den geschuldeten Betrag berechnet, mit der Tilgung führen Sie Ihre Kreditschuld jeden Monat zurück. Im Laufe der Kreditlaufzeit nimmt der Zinsanteil in der Annuität stetig ab, während der Rückzahlungsanteil (Tilgung) um die ersparten Zinsen ansteigt. Darum spricht man bei Vertragsabschluss von einem anfänglichen Tilgungssatz. Mit den Tilgungsrechner von MEIN FINANZKONZEPT ermitteln Sie Ihre monatliche Kreditrate und erhalten einen Überblick über den Tilgungsverlauf Ihrer Immobilienfinanzierung.

Was bedeutet effektiver Jahreszins p.a.? 

Der effekive Jahreszins zeigt die tatsächlichen Kreditkosten pro Jahr. Das gilt für Immobilienfinanzierungsverträgen mit einem festgeschriebenem Zinssatz während der Zinsbindungsdauer. Tatsächliche Kosten für eine Baufinanzierung können zum Beispiel Bearbeitungsgebühren,  (heute noch bei Bausparsofortfinanzierungen üblich), zusätzliche Kosten durch Koppelprodukte (z.B. Risiko-LV) oder auch Gutachterkosten, die durch den Kreditnehmer getragen werden, sein. Des weiteren weist der effektive Jahreszins die tatsächlichen Zinskosten im Jahr aus. Denn viele Banken belasten die Zinsen für Ihre Baufinanzierung zweimal im Monat. Der nominale Zinssatz ist der reine kalkulatorische Zinssatz.

Welche Unterlagen braucht die Bank für eine Immobilienfinanzierung? 

Anbei finden Sie einen Überblick der notwendigen Unterlagen für die Beantragung Ihrer Immobilienfinanzierung. Die Unterlagenerfordernisse bei den Banken sind häufig verschieden, müssen aber im Vorfeld der Beantragung vollständig sein. Meine Aufgabe ist es Ihnen dabei zu helfen, dass im Vorfeld des Kreditantrages Ihre Unterlagen vollständig sind. Damit sparen Sie Zeit und kommen schneller an Ihre Wunschimmobilie.

Bonitätsunterlagen für eine Immobilienfinanzierung: 

Objektunterlagen Baufinanzierung für eine Eigentumswohnung: 

  • aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)

  • Teilungserklärung inklusive aller Nachträge und Aufteilungsplan

  • bemaßter Grundriss

  • Wohnflächenberechnung

  • Aufstellung vergangener Modernisierungsmaßnahmen

  • Flurkarte

  • Mietvertrag bei einer vermieteten Eigentumswohnung (Kapitalanlage)

  • Baubeschreibung

Objektunterlagen Baufinanzierung für ein Einfamilienhaus: 

  • bemaßte Grundrisse

  • Wohnflächenberechnung

  • Kubaturberechnung und/oder Berechnung Bruttogeschossfläche

  • aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)

  • Flurkarte

  • Baulastenauskunft

  • Baubeschreibung

  • Aufstellung vergangener Modernisierungsmaßnahmen

  • Mietvertrag bei einem vermieteten Einfamilienhaus (als Kapitanlage)

Objektunterlagen Immobilienfinanzierung für ein neu zu erbauendes Einfamilienhaus: 

  • bemaßte Grundrisse

  • Wohnflächenberechnung

  • Kubaturberechnung und/oder Berechnung Bruttogeschossfläche

  • aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)

  • Flurkarte

  • Baulastenauskunft

  • Baubeschreibung

  • ggf. Aufstellung Eigenleistung

  • Gesamtkostenaufstellung

  • Bauwerkvertrag oder Vertragsentwurf

  • Baugenehmigung, Bauvoranfrage oder Bauanzeige alternativ Baulückenkataster oder Flächennutzungsplan

Objektunterlagen Immobilienfinanzierung für ein Mehrfamilienhaus: 

  • bemaßte Grundrisse

  • Wohnflächenberechnung

  • aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)

  • Flurkarte

  • Baulastenauskunft

  • Baubeschreibung

  • aktuelle Mieterliste mit Übersichten von Wohnflächen und Nettokaltmieten

  • Mietverträge

  • aktuelle Nachweise Eigenkapital (aktuelle Kontoauszüge oder Jahreskontoauszüge bei Renten- und Lebensversicherungen, Bausparverträge, Termin- oder Spareinlagen)

  • aktuelle Salden bestehender Verbindlichkeiten (Immobilienfinanzierung/en, Raten- oder Konsumentenkredite) insbesondere für eine Anschlussfinanzierung oder Forwarddarlehen

  • Darlehensverträge bestehender Verbindlichkeiten (Immobilienfinanzierung/en, Raten- oder Konsumentenkredite, Leasingverträge) insbesondere für eine Anschlussfinanzierung bzw. ein Forwarddarlehen

  • die letzten drei Gehaltsabrechnungen

  • Gehaltsabrechnung Dezember des Vorjahres oder Lohnsteuerbescheinigung

  • bei Selbstständigen die letzten drei Jahresabschlüsse (E/Ü-Rechnung oder Bilanz)

  • bei Selbstständigen die aktuelle BWA und Summen- & Saldenliste (SuSa)

  • Einkommenssteuerbescheid/e inklusive Einkommenssteuererklärung/en 

  • Immobilienspiegel ab der zweiten Immobilie

  • Ausweiskopie

  • Elterngeldbescheid (bei aktueller Elternzeit)

  • aktuelle Renteninformation

  • unbefristete Niederlassungserlaubnis bei nicht EU-Bürgern - VISA unbefristet

  • permanenter Wohnsitz muss in Deutschland sein

  • Finanzierung von deutschen Staatsbürgern im Ausland möglich wenn Gehalt in Euro und Entsendung durch Arbeitgeber erfolgt -> Sonderregelungen müssen ggf. beachtet werden

  • Grenzgänger möglich -> kritisch bei Selbstständigen oder Freiberufler

Bewertungsverfahren entscheidet über die Höhe des Beleihungswertes
und den Einsatz von Eigenkapital 

Der Beleihungswert einer Immobilie repräsentiert aus Sicht der Bank den Wert einer Sicherheit für einen Immobilienkredit, von dem erwartet werden kann, dass er sich langfristig - innerhalb der nächsten 10 Jahre - zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt. Der Beleihungswert kann die absolute Obergrenze sein, bis zu der eine Bank aufgrund interner Kreditrichtlinien Immobiliendarlehen gewähren darf. Wenn Sie eine Immobilie kaufen und diese über eine Bank finanzieren lassen möchten, dann muss diese Immobilie von der Bank bewertet werden, damit Sie als Sicherheit für Ihre Baufinanzierung verwendet werden darf. Für die Immobilienbewertung verwendet die Bank verschiedene Bewertungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren). Diese sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Die Bewertungsverfahren sind abhängig von der Objektart. 

Vergleichswertverfahren 

Das Vergleichswertverfahren ist ein Immobilienbewertungsverfahren, dass anhand von Vergleichswerten den Verkehrswert einer Immobilie berechnet. Die Vergleichswerte ergeben sich aus den Verkaufspreisen von ähnlichen Objekten, die in der Vergangenheit verkauft wurden. Sehr oft wird das indirekte Verleichswertverfahren angewandt. Beim indirekten Vergleichswertverfahren werden die jährlichen Vergleichswerte der Gutachterausschüsse herangezogen. Das Vergleichswertverfahren wird sehr häufig bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Grundstücken angewendet. 

Folgende Merkmale werden beim Vergleich der Immobilien näher betrachtet:

  • Nutzungsbeschränkungen (z.B. Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht)

  • Grundriss der Immobilie

  • Wohnfläche 

  • Energiezustand

  • Ausstattungsmerkmale 

  • Objektart (Eigentumswohung, Reihenhaus, Doppelhaus usw.)

  • Modernisierungsgrad (Bauzustand)

  • Lage (Unterteilung und Mikro- & Makrolage) 

  • Größe des Grundstücks

  • Schnitt des Grundstückes


Wenn alle notwendigen Informationen zur Immobilie vorliegen, dann ist das Vergleichswertverfahren eine verlässliche Bewertungsmethode und gibt Ihnen einen sehr gute Einschätzung, was Ihre Eigentumswohnung, Ihr Doppelhaus, Ihr Reihenhaus oder Ihr Grundstück wert ist.