Viele meiner Kund*innen fragen mich immer wieder, was bei einer Kapitalanlage in Immobilien zu beachten ist. Da ich selbst in den vergangenen 3 Jahren mehr als 15 Immobilien zur Vermietung gekauft habe, gebe ich natürlich gerne meine Erfahrungswerte weiter und berichte darüber, worauf ich geachtet habe. Wenn ich in eine Immobilie zur Vermietung investiere, dann schaue ich als erstes immer darauf, was ich mit der Immobilie verdienen kann. Das ist für mich das wichtigste Kriterium. Ich investiere gerne mein Geld in Immobilien, das möchte ich allerdings nur am Anfang machen. Dann muss sich die Immobilie von allein tragen - auch nach Abzug der Steuern. Eine wichtige Kennzahl muss also sein, dass ich mit der Immobilie nach Steuerabgabe Geld verdiene. Das bedeutet konkret, dass die Warmmiete einer Immobilie das Hausgeld (bei einer Eigentumswohnung), die Kreditrate - wünschenswert ist eine 100%-Finanzierung mit einer anf. Tilg. von mind. 2% p.a., die Steuern und am Ende auch mich bezahlt. Ein positiver Netto-Cashflow nach Zahlung der Steuern erhöht mein Einkommen. Zudem erhöht dies die Unterstützung der Bank hinsichtlich einer Finanzierung weiterer Kapitalanlagen. Diese Herangehensweise führt automatisch dazu, dass die Immobilie nicht zu teuer eingekauft wird. Eine Anlage in Immobilien ist in Summe eine sehr komplexe Entscheidung, daher möchte ich Ihnen nachfolgend die für mich wichtigsten Kriterien zusammenfassen.
Lage der Immobilie:
Es gibt verschiedene Lagen für Immobilienstandorte. Es wird zwischen A-, B- und C-Lage unterschieden. A-Lagen sind die Toplagen in den Großstädten. B-Lagen sind die Lagen, die an die Großstädte angrenzen. Immobilien in C-Lagen befinden sich in Kleinstädten oder in ländlichen Regionen. Die A-, B- und C-Lagen können auch noch einmal unterkategorisiert werden. Ich persönlich finde, dass es unheimlich schwer ist, Immobilien in A-Lagen zu finden, die einen positiven Netto-Cashflow nach Abzug der Steuern erwirtschaften. Dies ist in der Regel nur möglich, wenn deutlich mehr Eigenkapital eingesetzt wird. Immobilieninvestments in A-Lagen werden aktuell teilweise mit dem Faktor 40 gehandelt - und das ist für mich eher weniger interessant. Ein Faktor 40 würde bedeuten, dass eine Immobilie 40 Jahre benötigt, um den Kaufpreis durch Mieteinnahmen zu refinanzieren. Bei steigenden Zinsen könnten sich die Bewertungen verändern und die Faktoren fallen. Dann könnten Immobilien in A-Lagen auch wieder interessant werden.
In den B- und C- Lagen sind die Faktoren deutlich geringer und Immobilien können so eine höhere Rendite erzielen. Für mich sind diese Lagen wesentlich interessanter.
Bei der Lage des Standortes achte ich vor allem auf folgende Punkte:
Investitionsstandort hat einen Autobahnanschluss
Investitionsstandort hat einen Bahnanschluss, am besten auch einen ICE-Anschluss
Investitionsstandort hat ggf. einen Hafen oder Flughafen (dies ist aber kein Muss)
Investitionsstandort hat einen ÖPNV (dies ist aber kein Muss)
Investitionsstandort hat mindestens eine Universität
Diversität in der Arbeitgeberstruktur (Wolfsburg z.B. wäre für mich eher kritisch)
Demographische Entwicklung
Investitionsstandort bietet einen hohen Mehrwert für Erholung und Freizeitaktivitäten
Angebot und Nachfrage: Welche und wieviel Immobilien (Vermietung und Verkauf) werden gerade auf den Immobilienportalen (Immobilienscout, Ebay-Kleinanzeigen, Immowelt etc.) angeboten? Welche Immobilien werden aktuell nicht angeboten?
Objekteigenschaften:
Es gibt verschiedene Arten von Objekten. Ich persönlich konzentriere mich bei der Immobiliensuche auf Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser (DHH, RH etc.). Auch Gewerbeimmobilien können interessant sein, aber für mich war und ist das kein Thema. Ich suche gerne nach Immobilien, die im Angebot wenig vorhanden sind und somit langfristig konstante und gute Mieteinnahmen erwirtschaften werden. Des Weiteren muss eine Immobilie immer wieder verkauft werden können, ohne dabei einen Verlust erleiden zu müssen. Die Corona-Pandemie hat die Digitalisierung auf die Überholspur gebracht, das Arbeiten im Homeoffice ist für viele Menschen normal geworden. In Zukunft wird sich dieser Trend wahrscheinlich verschärfen und daher werden sich, meiner Ansicht nach, auch die Nachfrager nach Immobilien verändern. Ich habe meine Immobiliensuche verändert und suche meine Immobilien speziell nach diesen Kriterien aus.
mindestens 3 Zimmer bei einer Eigentumswohnung
mindestens 5 Zimmer bei einem Einfamilienhaus (DHH, RH etc.)
Terrasse oder Balkon
schnelle Internetverbindung von mind. 100 mbit/s
Immobilie sollte im sanierten Zustand sein, d.h. die Sanierung sollte maximal 20 bis 25 Jahre alt sein
Baujahr ab 1995 oder jünger, umfassend saniert bei älteren Objekten
keine Feuchtigkeit (ggf. bei der Besichtigung Feuchtigkeit messen)
trockener Keller
Heizungsanlage sollte im gewarteten und gepflegten Zustand sein
Eigentümergemeinschaft sollte mehrheitlich aus Eigennutzer*innen bestehen
seriöses Mietverhältnis
Ziel muss ein positiver Netto-Cashflow nach Abgabe der Steuern sein:
Wenn ich nach einer Immobilie zur Vermietung suche, dann ist für mich der Netto-Cashflow nach Abgabe der Steuern die entscheidende Kennzahl. Ich möchte mit der Immobilie Geld verdienen und alle Zahlungen rund um die Immobilie - auch die 100%-Finanzierung - sollen durch den Mieter bezahlt werden, auch die Steuern. Was muss die Warmmiete also alles bezahlen?
Verwaltergebühren und Rücklage für Instandhaltung bei einem Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus
Kreditrate mit Zins und Tilgung mit einer anf. Tilgung von min. 2% p.a.
Steuern auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Wohngeld inkl. Rücklage für Instandhaltung bei einer Eigentumswohnung
Ab wann muss eine vermietete Immobilie besteuert werden?
Eine vermietete Immobilie erwirtschaftet monatliche Mieteinnahmen. Diese Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen besteuert werden. Aufwendungen rund um die Immobilie können steuermindern geltend gemacht und die Steuerschuld kann dadurch verringert werden. Welche Aufwendungen sind steuermindernd?
Anbei ein kurzer Überblick:
Verwaltungsgebühren
Zinsen aus der Immobilienfinanzierung
jährliche Abschreibung auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten (AHK), d.h. 2 % p.a. auf den Gebäudewert (Grundstücksanteil kann nicht abgeschrieben werden)
Instandhaltungskosten als Erhaltungsaufwendung; bis zu 15 % der AHK (Gebäudewert) können sogar sofort abgeschrieben werden - bitte Rücksprache mit den Steuerberater*innen halten
Instandhaltungskosten von mehr als 15% auf die AHK werden über die Restnutzungsdauer abgeschrieben
Was muss ich bei der Finanzierung beachten?
Eine vermietete Immobilie sollte immer finanziert werden und die Mieteinnahmen sollten ausreichen, um die laufende Kreditrate zu bezahlen. Somit schaffen die Mieter*innen für Sie einen Vermögenswert und zahlen über die Jahre Ihren Kredit zurück. Folgende Kriterien sollte eine Baufinanzierung für eine vermietete Immobilie haben:
Die anf. Tilgung p.a. sollte mindestens 2% betragen.
Bei einem Beleihungsauslauf von 80% kann die anf. Tilgung p.a. auch 1% betragen, wenn eine lange Zinsbindung gewählt wird z.B. über 20 Jahre oder mehr.
Es sollten maximal 100% des Kaufpreises finanziert werden. Erwerbsnebenkosten sollten Sie zwingend aus Eigenkapital bezahlen.
Ein Tilgungssatzwechsel ermöglicht Ihnen, die Rate während der Zinsbindung nach oben oder unten anzupassen. Somit können Sie flexibel auf Veränderungen von Miethöhen reagieren.
Ein Sonderzahlungsrecht von mindestens 5% p.a. sollte ein Muss sein.
Sollten Sie in Zukunft Interesse an einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage haben, dann scheuen Sie sich bitte nicht, mich zu kontaktieren. Gerne bin ich bereit, Sie bei Ihrem Vorhaben zu unterstützen. Die Beratung ist natürlich kostenfrei.
