Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Was kostet ein Zuhause wirklich? – Ratgeber Kapitel 2

Robert Lohdau

vor 3 Tagen

6 Min. Lesezeit

Ratgeber „Baufinanzierung verstehen“ · Kapitel 2 von 15 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an – und wie viel Eigenkapital brauchst du dafür? In Kapitel 2 unseres Ratgebers rechnen wir es an einer Berliner Wohnung durch: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, dazu der Richtwert für dein Eigenkapital und warum es den Zins beeinflusst.

Leni und Paul rechnen nach

Die Wohnung für 350.000 Euro geht Leni nicht mehr aus dem Kopf. Aus Kapitel 1 weiß sie: Ein Teil kommt von der Bank, ein Teil muss aus eigener Tasche kommen. „Wenn wir 50.000 Euro selbst mitbringen, leihen wir uns 300.000 Euro. Passt doch“, sagt sie. Paul runzelt die Stirn: „Und der Notar? Und diese Steuer, von der mein Kollege erzählt hat?“ Gute Frage. Denn der Kaufpreis ist nur der Anfang.

Darum geht's heute:

Welche Kosten beim Kauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen – die Kaufnebenkosten
Warum dieselbe Wohnung je nach Bundesland unterschiedlich viel kostet
Was Eigenkapital ist, wie viel üblich ist und warum es den Zins beeinflusst

Kaufnebenkosten: Kaufpreis ist nicht Gesamtpreis

Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur an den Verkäufer. Dazu kommen Kosten für den Staat, den Notar, das Grundbuchamt und oft auch für einen Makler. Zusammen heißen sie Kaufnebenkosten. Sie kommen zum Kaufpreis dazu und machen schnell 10 % oder mehr aus. Die drei großen Posten schauen wir uns jetzt an.

1. Grunderwerbsteuer – der größte Brocken

Wechselt ein Grundstück den Besitzer – und damit auch ein Haus oder eine Wohnung –, verlangt der Staat Grunderwerbsteuer. Das Besondere: Jedes Bundesland legt den Steuersatz selbst fest. Stand Oktober 2026 liegt er zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern verlangen 6 %. Hamburg, Bremen und Sachsen liegen bei 5,5 %, die übrigen Länder bei 5 %. Für 2026 ist keine weitere Änderung beschlossen.

Bei 350.000 Euro Kaufpreis macht das bis zu 10.500 Euro Unterschied – nur weil die gleiche Wohnung in einem anderen Bundesland steht. Übrigens: Über einen Freibetrag für Erstkäufer wird politisch seit Längerem diskutiert. Beschlossen ist bisher nichts.

2. Notarkosten und Grundbuch – rund 1,5 bis 2 %

In Deutschland muss ein Immobilienkauf von einem Notar beurkundet werden. Er setzt den Kaufvertrag auf, liest ihn vor, erklärt ihn und kümmert sich um die Abwicklung. Danach trägt das Grundbuchamt ein, dass du neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer bist – und auch die Grundschuld für die Bank (siehe Kapitel 1).

Die Gebühren für Notar und Grundbuch sind gesetzlich geregelt, im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Je nach Kaufpreis und Höhe der Grundschuld liegen sie zusammen meist bei 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. In unserem Beispiel rechnen wir vorsichtig mit 2 %.

3. Maklerprovision – nicht immer, aber oft

Wird die Immobilie über einen Makler verkauft, fällt eine Provision an. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen: Zahlt der Verkäufer den Makler mit, darf der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen. In Berlin, Brandenburg und Bayern ist ein Käuferanteil von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Kaufst du direkt vom Eigentümer oder einen Neubau vom Bauträger, entfällt dieser Posten oft.

Grunderwerbsteuer in Berlin, Brandenburg und Bayern im Vergleich

Die Grafik zeigt, was bei 350.000 Euro Kaufpreis zusätzlich anfällt, wenn ein Makler beteiligt ist:

Bayern: rund 31.700 Euro (9,1 %)
Berlin: rund 40.500 Euro (11,6 %)
Brandenburg: rund 42.200 Euro (12,1 %)

Ohne Makler wären es in Bayern rund 19.300 Euro (5,5 %), in Berlin rund 28.000 Euro (8 %). Für Leni und Paul, die in Berlin suchen, heißt das: Die Wohnung kostet nicht 350.000 Euro, sondern rund 390.500 Euro.

Warum Kaufnebenkosten meist aus Eigenkapital bezahlt werden

Diesen Punkt übersehen viele am Anfang: Die Kaufnebenkosten erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Die Wohnung ist nach dem Kauf nicht mehr wert, nur weil Steuer und Notar bezahlt wurden. Für die Bank ist aber genau dieser Wert die Sicherheit. Deshalb raten Verbraucherschützer, mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Manche Banken finanzieren auch mehr, dann aber meist zu höheren Zinsen.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Immobilie?

Eigenkapital ist alles, was du selbst in die Finanzierung einbringst: Erspartes auf Konto oder Tagesgeld, Wertpapiere, Bausparguthaben oder eine Schenkung aus der Familie. Unter Umständen zählt sogar ein Grundstück, das dir schon gehört.

Die Verbraucherzentrale nennt als Orientierung: 20 bis 30 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen. Für die Berliner Wohnung wären das:

Nebenkosten: rund 40.500 Euro
plus 20 % des Kaufpreises: 70.000 Euro
zusammen: rund 110.500 Euro (bei 30 % wären es rund 145.500 Euro)

Das ist viel Geld, gerade für junge Menschen. Und es ist ein Richtwert, keine Pflicht. In der Praxis finanzieren viele auch mit weniger Eigenkapital. Der Preis dafür ist oft ein höherer Zins, weil die Bank mehr Risiko trägt.

Beleihungsauslauf: Warum Eigenkapital den Zins beeinflusst

Banken schauen darauf, welcher Anteil der Immobilie über den Kredit finanziert wird. Diese Kennzahl heißt Beleihungsauslauf. Vereinfacht: Wie viel Prozent des Werts deckt der Kredit ab? Die Bank rechnet dabei meist mit ihrem eigenen, vorsichtig geschätzten Beleihungswert. Der liegt oft etwas unter dem Kaufpreis. Wir rechnen hier vereinfacht mit dem Kaufpreis.

Die Stiftung Warentest beschreibt: Besonders teuer ist meist der Teil des Kredits, der über 80 oder sogar 90 % des Immobilienwerts hinausgeht. In ihrem Rechenbeispiel kosten zusätzliche 10.000 Euro Kredit jenseits dieser Grenze effektiv gut 8 % Zinsen – etwa doppelt so viel wie der Rest des Darlehens. Oft reichen schon einige tausend Euro mehr Eigenkapital, um in eine günstigere Zinsstufe zu rutschen.

So sieht es bei Leni und Paul aus: Sie haben zusammen gut 90.000 Euro – Erspartes beider plus eine Unterstützung von Pauls Eltern. Davon zahlen sie die Nebenkosten (rund 40.500 Euro) und bringen 50.000 Euro in den Kaufpreis ein. Bleiben 300.000 Euro Darlehen, knapp 86 % des Kaufpreises. Damit liegen sie über der 80-%-Marke, aber unter 90 %. Für genau 80 % bräuchten sie 20.000 Euro mehr Eigenkapital. Ob sich weiteres Sparen lohnt oder nicht, ist eine Abwägung, die nur sie selbst treffen können.

Mit 4 % Sollzins und 2 % Tilgung ergibt das eine Rate von 1.500 Euro im Monat. Zur Einordnung: Anfang Oktober 2026 lagen die Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung je nach Anbieter und Bonität bei rund 4,1 bis 4,6 % effektiv. Wie sich das Zinsniveau entwickelt, verfolgen wir in unserer Prognose zur Zinsentwicklung in der Baufinanzierung.

Laufende Kosten nach dem Kauf: Hausgeld & Co.

Mit dem Kauf hören die Kosten nicht auf. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, zahlt monatlich Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Davon werden unter anderem Verwaltung, Gemeinschaftsflächen und die Erhaltungsrücklage bezahlt – ein gemeinsamer Topf für Reparaturen an Dach, Fassade oder Heizung. Bei einem Haus bist du selbst für alle Reparaturen zuständig. Dazu kommen Grundsteuer und Versicherungen. Wie du all das in deine Haushaltsrechnung einbaust, zeigen wir in Kapitel 4.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

Zum Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (ca. 1,5 bis 2 %), ggf. Makler (oft 3,57 %).
Insgesamt sind das je nach Bundesland und Makler etwa 5,5 bis gut 12 % des Kaufpreises.
Nebenkosten schaffen keinen Wert – deshalb werden sie meist aus Eigenkapital bezahlt.
Richtwert der Verbraucherzentrale: 20 bis 30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten als Eigenkapital.
Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und kann den Zins spürbar verbessern.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten und Eigenkapital

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, rund 5,5 bis gut 12 % des Kaufpreises. In Berlin sind es mit Makler etwa 11,6 %.

Kann man die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Manche Banken finanzieren auch die Nebenkosten, meist aber zu höheren Zinsen, weil der Kredit dann über dem Wert der Immobilie liegt. Üblich ist, sie aus eigenen Mitteln zu zahlen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung?

Als Orientierung nennt die Verbraucherzentrale 20 bis 30 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten. Das ist keine Pflicht – weniger Eigenkapital ist möglich, kostet aber oft mehr Zins.

Mini-Glossar

Kaufnebenkosten: Alle Kosten beim Kauf, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen
Grunderwerbsteuer: Steuer beim Kauf eines Grundstücks; den Satz legt das Bundesland fest
Notar: Beurkundet den Kaufvertrag und wickelt den Kauf ab
Grundbuchamt: Führt das Grundbuch und trägt Eigentümer und Grundschuld ein
Maklerprovision: Honorar des Maklers; bei Wohnungen und Einfamilienhäusern meist geteilt
Eigenkapital: Eigene Mittel, die du in den Kauf einbringst
Beleihungsauslauf: Anteil des Immobilienwerts, der über den Kredit finanziert wird
Hausgeld: Monatlicher Beitrag von Wohnungseigentümer:innen an die Gemeinschaft

Wie geht es weiter?

Leni und Paul wissen jetzt, was die Wohnung wirklich kostet und dass sie rund 300.000 Euro leihen müssten. Aber was bedeutet das jeden Monat? In Kapitel 3 (1. November) nehmen wir die Monatsrate auseinander: Warum anfangs fast nur Zinsen gezahlt werden, was die Zinsbindung ist und wie ein einziger Prozentpunkt Tilgung über die Laufzeit entscheidet.

Du möchtest wissen, welche Nebenkosten und wie viel Eigenkapital in deiner Situation realistisch sind? Wir von Mein Finanzkonzept in Berlin rechnen das gerne unverbindlich mit dir durch.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Alle Rechenbeispiele sind vereinfacht und gerundet. Steuersätze und Zinsen: Stand Oktober 2026.