Was ist eine Baufinanzierung? Einfach erklärt – Ratgeber Kapitel 1

Robert Lohdau

23. Sept.

6 Min. Lesezeit

Ratgeber „Baufinanzierung verstehen“ · Kapitel 1 von 15 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Was ist eine Baufinanzierung – und wie funktioniert sie? In diesem ersten Kapitel unseres Ratgebers erklären wir die Baufinanzierung einfach und verständlich: Darlehen, Zinsen, Tilgung, Eigenkapital und Grundschuld – ohne Fachchinesisch und ohne Verkaufsdruck.

Leni und Paul sitzen auf dem Sofa

Leni ist 28, Paul 30. Seit vier Jahren wohnen sie zusammen in einer Mietwohnung, zwei Zimmer, dritter Stock, kein Balkon. An einem Sonntagabend scrollen sie durch Immobilienanzeigen – eher aus Neugier. Dann bleibt Paul bei einer Wohnung hängen: 350.000 Euro. „Das haben wir ja nicht mal ansatzweise“, sagt er. Leni antwortet: „Das hat fast niemand. Dafür gibt es doch Baufinanzierungen. Aber wie funktioniert das eigentlich genau?“

Genau diese Frage beantworten wir in dieser Serie. Kapitel für Kapitel, ohne Fachchinesisch. Am Ende sollst du verstehen, wie eine Baufinanzierung funktioniert, damit du selbst entscheiden kannst, ob und wann sie für dich infrage kommt.

Darum geht's heute:

Was eine Baufinanzierung überhaupt ist
Wer daran beteiligt ist und was jede Seite davon hat
Die fünf Begriffe, die du ab jetzt immer wieder hören wirst

Was ist eine Baufinanzierung? Einfach erklärt

Eine Baufinanzierung (auch Immobilienfinanzierung oder Immobilienkredit) ist ein Kredit, mit dem du ein Haus oder eine Wohnung kaufst, baust oder modernisierst. Die Bank leiht dir einen großen Geldbetrag, und du zahlst ihn über viele Jahre in monatlichen Raten zurück.

So weit klingt das wie ein ganz normaler Kredit, etwa für ein Auto. Drei Dinge machen die Baufinanzierung aber besonders:

Die Summe ist groß. Oft geht es um mehrere Hunderttausend Euro – für die meisten Menschen der größte Kredit ihres Lebens.
Die Laufzeit ist lang. Bis alles abbezahlt ist, vergehen meist 20 bis 30 Jahre, manchmal mehr.
Die Immobilie selbst dient als Sicherheit. Das ist der wichtigste Unterschied – und der Grund, warum Baufinanzierungen in der Regel deutlich günstigere Zinsen haben als etwa ein Ratenkredit für ein Auto.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung? Du, die Bank und die Immobilie

Stell dir die Baufinanzierung als Dreieck vor:

Du möchtest eine Immobilie, hast aber nicht den kompletten Kaufpreis auf dem Konto.
Die Bank hat Geld, das sie verleihen möchte – und verdient daran über die Zinsen.
Die Immobilie ist das, worum sich alles dreht. Sie gehört nach dem Kauf dir, dient aber gleichzeitig als Sicherheit für die Bank.

Der Ablauf ist, stark vereinfacht, immer gleich: Die Bank leiht dir das Geld (1). Du kaufst oder baust damit (3). Im Gegenzug zahlst du jeden Monat eine feste Rate (2), und die Bank lässt sich im Grundbuch eine sogenannte Grundschuld eintragen (4). Die schauen wir uns gleich genauer an.

Die fünf wichtigsten Begriffe der Baufinanzierung

1. Darlehen

„Darlehen“ ist das Fachwort für den Kredit selbst, also den Geldbetrag, den dir die Bank leiht. Wenn Leni und Paul für die 350.000-Euro-Wohnung 300.000 Euro von der Bank bekommen, ist das ihr Darlehen. Den Rest bringen sie selbst mit – dazu gleich mehr.

2. Zinsen

Zinsen sind der „Preis“ für geliehenes Geld. Die Bank verlangt einen bestimmten Prozentsatz pro Jahr auf den Betrag, den du ihr noch schuldest. Dieser Prozentsatz heißt Sollzins. Beispiel: Bei 300.000 Euro Darlehen und 4 % Sollzins fallen im ersten Jahr knapp 12.000 Euro Zinsen an, anfangs also etwa 1.000 Euro im Monat.

Wie hoch die Zinsen sind, hängt stark vom allgemeinen Zinsniveau ab. Ende September 2026 lagen die Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung bei rund 4,4 % – wie sich das entwickelt, verfolgen wir regelmäßig in unserer Prognose zur Zinsentwicklung in der Baufinanzierung. Neben dem Sollzins gibt es noch den effektiven Jahreszins. Er enthält zusätzlich bestimmte Kosten rund um den Kredit und ist deshalb die bessere Zahl, um Angebote miteinander zu vergleichen.

3. Tilgung

Tilgung ist der Teil deiner Rate, mit dem du deine Schulden tatsächlich abbezahlst. Jede Monatsrate besteht also aus zwei Teilen: Zinsen + Tilgung. Nur die Tilgung macht deine Schulden kleiner.

Bei Leni und Paul könnte die Rate zum Beispiel 1.500 Euro betragen: Rund 1.000 Euro davon sind anfangs Zinsen, rund 500 Euro Tilgung. Warum sich dieses Verhältnis mit der Zeit verschiebt, ist das Thema von Kapitel 3.

4. Eigenkapital

Eigenkapital ist das Geld, das du selbst mitbringst – Erspartes, vielleicht eine Schenkung oder ein Bausparguthaben. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto weniger musst du dir leihen und desto geringer ist das Risiko für die Bank. Das wirkt sich häufig auf den Zins aus. Laut Stiftung Warentest wird besonders der Teil eines Kredits teuer, der über 80 oder gar 90 % des Immobilienwerts hinausgeht. Die Verbraucherzentrale nennt als Richtwert, dass 20 bis 30 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln kommen sollten. Das ist eine Orientierung, keine feste Regel – wie viel Eigenkapital im Einzelfall sinnvoll ist, schauen wir uns in Kapitel 2 genau an.

5. Grundschuld

Die Grundschuld ist die Sicherheit für die Bank. Sie wird im Grundbuch eingetragen – einem öffentlichen Register beim Amtsgericht, in dem steht, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte andere daran haben. Die Grundschuld bedeutet vereinfacht: Wenn die Raten dauerhaft nicht mehr gezahlt werden, darf die Bank die Immobilie verwerten lassen, um ihr Geld zurückzubekommen.

Wichtig für dich: Du bist trotzdem Eigentümer:in. Du wohnst darin, du darfst renovieren, vermieten oder verkaufen (dann wird der Kredit in der Regel aus dem Verkaufserlös abgelöst). Ist der Kredit vollständig zurückgezahlt, kann die Grundschuld wieder gelöscht werden. Früher war statt der Grundschuld die Hypothek üblich. Heute nutzen Banken fast immer die Grundschuld, weil sie flexibler ist.

Welchen Nutzen hat eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein Werkzeug. Sie macht etwas möglich, das sonst für die meisten Menschen nicht erreichbar wäre: Wohneigentum zu erwerben, ohne vorher jahrzehntelang den vollen Kaufpreis ansparen zu müssen. Statt Miete zahlst du dann eine Kreditrate, die nach und nach dein Eigentum abbezahlt.

In Deutschland wohnt übrigens nur ein Teil der Haushalte in den eigenen vier Wänden: Laut Statistischem Bundesamt lag die Eigentumsquote 2022 bei 41,9 %. Die Unterschiede sind groß – in Berlin waren es 15,9 %, im Saarland 59,7 %. Auf dem Land ist Wohneigentum deutlich verbreiteter als in Großstädten.

Gleichzeitig ist eine Baufinanzierung eine lange Verpflichtung. Deshalb schreibt der Gesetzgeber einiges zu deinem Schutz vor: Banken müssen vor der Kreditvergabe deine Kreditwürdigkeit gründlich prüfen, also Einkommen, Ausgaben und finanzielle Verhältnisse. Nach Vertragsschluss hast du in der Regel 14 Tage Zeit, den Vertrag zu widerrufen. Außerdem darfst du ein Darlehen mit fester Zinsbindung spätestens zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB) – selbst wenn du den Zins für 15 oder 20 Jahre festgeschrieben hast.

Ob eine Baufinanzierung zu deinem Leben passt, hängt von vielen Faktoren ab: Einkommen, Lebensplanung, Wohnort, Sicherheitsbedürfnis. Genau deshalb gibt es diese Serie.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

Eine Baufinanzierung ist ein langfristiger Kredit für Kauf, Bau oder Modernisierung einer Immobilie.
Deine monatliche Rate besteht aus Zinsen (Preis fürs Geld) und Tilgung (Rückzahlung der Schulden).
Eigenkapital ist dein eigener Anteil; mehr Eigenkapital heißt weniger Kredit und oft bessere Zinsen.
Die Bank sichert sich über eine Grundschuld im Grundbuch ab – Eigentümer:in bist trotzdem du.
Gesetzliche Schutzregeln: Kreditwürdigkeitsprüfung, 14 Tage Widerrufsrecht, Kündigungsrecht nach zehn Jahren.

Häufige Fragen zur Baufinanzierung

Was ist der Unterschied zwischen Baufinanzierung und Immobilienkredit? Im Alltag meinen beide Begriffe dasselbe: einen langfristigen Kredit, mit dem eine Immobilie gekauft, gebaut oder modernisiert wird und der über eine Grundschuld abgesichert ist.

Wie lange dauert es, eine Baufinanzierung abzubezahlen? Meist 20 bis 30 Jahre. Wie lange genau, hängt vor allem von der Höhe der Tilgung ab – das zeigen wir in Kapitel 3 an einem Rechenbeispiel.

Brauche ich für eine Baufinanzierung Eigenkapital? Als Richtwert nennt die Verbraucherzentrale 20 bis 30 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten. Manche Banken finanzieren auch mit weniger Eigenkapital, meist aber zu höheren Zinsen.

Mini-Glossar

Darlehen: Der geliehene Geldbetrag
Sollzins: Jährlicher Zinssatz auf die Restschuld
Effektiver Jahreszins: Sollzins plus bestimmte Nebenkosten – gut zum Vergleichen
Tilgung: Teil der Rate, der die Schulden verringert
Restschuld: Was du der Bank zu einem bestimmten Zeitpunkt noch schuldest
Eigenkapital: Geld, das du selbst in die Finanzierung einbringst
Grundbuch: Öffentliches Register über Grundstücke und Rechte daran
Grundschuld: Im Grundbuch eingetragene Sicherheit für die Bank

Wie geht es weiter?

Leni und Paul wissen jetzt, wie eine Baufinanzierung grundsätzlich funktioniert. Aber reichen 350.000 Euro Kaufpreis wirklich, um die Wohnung zu bekommen? Spoiler: nein. In Kapitel 2 (15. Oktober) schauen wir uns an, was ein Zuhause wirklich kostet – mit Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler – und wie viel Eigenkapital man dafür braucht.

Du möchtest wissen, wie eine Baufinanzierung für deine eigene Situation aussehen könnte? Wir von Mein Finanzkonzept in Berlin rechnen das gerne unverbindlich mit dir durch. Im Impressum findest du unsere Kontaktdaten.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Alle Rechenbeispiele sind vereinfacht und gerundet.