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  • AutorenbildRobert Lohdau

Zinsen Baufinanzierung - Prognose zur Zinsentwicklung in der Immobilienfinanzierung

Aktualisiert: 21. Dez. 2023

Zinsanalyse vom 21.12.2023


Seit seinem letzten markanten Tief Anfang Oktober befindet sich der Euro Bund-Future im Rallymodus. Aufgrund verstärkt schwachen volkswirtschaftlichen Daten beendete der Index Ende Oktober 2023 seinen fast zweijährigen Abwärtstrend und ist dynamisch nach oben ausgebrochen. Diese Entwicklung hält nun schon seit knapp zwei Monaten an und mit der Überschreitung des EMA 50 (Woche) hellt sich das Bild kurzfristig weiter auf. Während die Baufinanzierungszinsen Anfang Oktober 2023 ein Zwölfjahreshoch (4,18% p.a. bei 80% Beleihungsauslauf, 10 Jahre ZB) markierten, sind diese - mit dem Anstieg des Euro Bund-Futures - innerhalb der vergangenen zwei Monate wieder um ca. 80 Basispunkte gefallen. Somit vergünstigte sich ein Darlehen über eine Summe von TEUR300 um ca. 200,- € monatlich. Was ist passiert? Diverse volkswirtschaftliche Daten wie Entwicklung der Erzeugerpreise, Auftragseingänge langlebiger Wirtschaftsgüter, Exporte ins Ausland, Geschäftsklimaindizes oder auch Einkaufsmanagerindizes deuten in Europa und insbesondere in Deutschland auf ein Schrumpfen der Wirtschaft hin. Dies führt dazu, dass der Interbankenmarkt auf diese Meldungen reagiert und zeitnah Zinssenkungen durch die EZB einpreist. Ich will nicht zu euphorisch sein und denke, dass die weitere Entwicklung abgewartet werden muss. Ob sich die volkswirtschaftlichen Daten allerdings kurzfristig erholen werden, dass bezweifle ich. Sollte der Euro Bund-Future die 140 Punkte/Euro zurückerobern und auch darüber hinaus weiter ansteigen, dann ist weiter mit stark fallenden Zinsen zu rechnen. Für das kommende Jahr ergeben sich aber auch Risiken, die auch wieder zu steigenden Zinsen führen könnten. Denn die Rückkehr der Inflation ist nicht auszuschliessen, insbesondere durch Sondereffekte die ab Januar 2024 greifen (z.B. höhere CO2-Steuer) werden. Ich persönlich denke, dass die Zinsen im ersten Quartal 2024 nochmal ansteigen werden, um dann ab dem 2. oder 3. Quartal über einen längeren Zeitraum wieder zu fallen.


Zinsanalyse vom 12.10.2023  


Anfang Oktober markierte der Euro Bund-Future ein weiteres Tief bei ca. 126 Punkten. Damit durchbrach der Index per Wochenschluss die wichtige Marke von ca. 130 Punkte. Es bleibt dennoch abzuwarten, ob weitere Tiefs folgen werden und somit die Zinsen weiter steigen oder ob wir die Tiefstände im Euro Bund-Future und die Hochs in den Baufinanzierungszinsen erreicht haben. Per letzter Woche erreichten die Baufianzierungszinsen ein 12-Jahreshoch und eine 80% Finanzierung bei der ING-DiBa kostete ohne Zinsrabatte 4,38% p.a. für 10 Jahre. Dies begründete sich unter anderen darin, dass einige volkswirtschaftliche Daten weiterhin robust sind, insbesondere die geringe Zahl der Arbeitslosen. Daher auch ein Grund, warum die EZB im September den Einlagensatz weiter erhöhte und den Leitzins bei 4,5% taxierte. Fast zeitgleich viel die monatliche Inflation im September auf 4,5% p.a. ggü. dem Vorjahr. Wie geht es weiter? Die volkswirtschaftlichen Kennzahlen deuten eher darauf hin, dass das Zinshoch erreicht sein und mittelfristig wieder darüber debattiert werden könnte, die Wirtschaft zu stimulieren. Dies wird allerdings noch etwas Zeit in Anspruch nehmen. Es bleibt abzuwarten, wie sich die monatliche Inflation entwickelt und sowie auch die globalen Krisen, die weiter maßgeblichen Einfluss auf die Energiepreise haben werden. Dennoch sollte die Kaufzurückhaltung der Verbraucher sowie die fehlende Investitionsmotivation der Unternehmen nicht unterschätzt werden. Je länger diese Situation andauert, desto stärker könnten die Preise und somit die Zinsen fallen. Bis zum Jahresende könnten die Zinsen für eine Baufinanzierung um ca. 50 Basispunkte fallen.


Das aktuelle Zinsniveau bietet weiterhin - auch im historischen Vergleich - gute Chancen für diejenigen, die sich noch nicht um eine Anschlussfinanzierung gekümmert haben. Zum Jahresende wäre wieder ein guter Zeitpunkt, dieses Thema anzugehen. Gerne stehe ich für Beratungen zur Verfügung.


Die aktuellen Zinskonditionen für eine 10jährige Baufinanzierung finden Sie auf unserer Seite Baufinanzierung. 


Zinsanalyse vom 06.05.2023  


Seit dem August 2022 markierte der Euro Bund-Future weitere Tiefs und der Zins für eine Immobilienfinanzierung stieg weiter kräftig an. Im Frühjahr 2023 wurde ein neues Tief bei ca. 131 Punkten erreicht. Eine 10jährige Zinsbindung mit einen Beleihungsauslauf von 80% kostete ca. 4,00 % p.a. Dies begründete sich vor allem darin, dass die monatlichen Inflationsraten weiterhin hoch blieben und über 8 % gegenüber den Vorjahresmonaten lagen. Auf der Rohstoffseite im Bereich Gas und Öl deutete sich in den vergangenen Wochen allerdings eine preisliche Entspannung an. Die Preise sind zum Teil stark gefallen. Gleiches gilt auch für die Preisentwicklung von Lebensmitteln, die in den vergangenen Wochen stark korrigiert haben (z.B. Gurke ca. 0,39€, 250g Butter für ca. 1,49€). In den monatlichen Inflationszahlen ist dieser Effekt allerdings noch nicht zu erkennen, wird sich aber wahrscheinlich in den kommenden Monaten bemerkbar machen. Nur eine fallende Inflation wird kurz- bis mittelfristig fallende Baufinanzierungszinsen bedeuten. Die EZB hat den Leitzins am 17.03.2023 auf 3,5%, am 04.05.2023 weiter auf 3,75% angehoben. Der Interbankenmarkt hat auf diese Anhebungen kaum reagiert, denn der Euro Bund-Future ist seit seinem Tief am 06.03.2023 wieder angestiegen und läuft in Richtung der wichtigen Marke von 140 Punkten. Der Grund für diese starke Gegenbewegung sind u.a. die Meldungen zur Silicon Valley Bank, weitere regionale US -Amerikanischen Banken, zur Credit Suisse und eine zu erwartende Zinsanstiegspause in den USA und in Europa. Es braut sich ggf. etwas zusammen sowohl im Bankenmarkt als auch im volkswirtschaftlichen Umfeld (z.B. enttäuschende deutsche Exportzahlen im April 2023) und dies könnte perspektivisch Einfluss auf die Inflation und die Zinsen haben. Ich persönlich glaube, dass der Euro Bund Future in den kommenden Monaten die wichtige Marke von 140 Punkte zurück erobern wird. Erfolgt dies nachhaltig, dann könnte diese Entwicklung vorerst das Ende des Zinsanstiegs bedeuten. Es bleibt abzuwarten und sowie weiter spannend.


Zinsanalyse vom 01.08.2022


Seit seinem Tief - Mitte Juni 2022 - bei ca. 140 Punkten läuft die Gegenbewegung im Euro-Bund Future, wie von mir prognostiziert. Wir leben aktuell in einer sehr dynamischen Zeit, sodass diese Gegenbewegung schon jetzt die Zielzone bei ca. 155-158 Punkten erreicht hat und das innerhalb der vergangenen 6 Wochen. Durch diesen rasanten Anstieg ist der Zins für eine 10jährige Zinsbindung in den letzten 6 Wochen um ca. 1,0 % p.a. gefallen und der Zins ist somit "nur" noch ca. 1,6 % p.a. vom 10jährigen Baufinanzierungszins aus Dezember 2021 entfernt. Der weitere Verlauf ist abhängig von der zukünftigen Entwicklung der Inflation in der Eurozone, die größtenteils auf die erhöhten Energiepreise zurückzuführen ist. Hier könnte Entspannung eintreten, da die Ölpreise auf hohem Niveau stagnieren. Ich persönlich erwarte in den kommenden Monate fallende Ölpreise und somit eine fallende Inflation. Der Wegfall des Tankrabatts und des bundesweiten 9€ -Ticket sollte die Inflation aber noch kurzfristig stützen. Was bedeutet diese Entwicklung für den 10jährigen Baufinanzierungszins? Die Chancen stehen gut, dass dieser eventuell um weitere 0,2 % p.a. bis zum Jahresende nachgibt, mehr aber wohl nicht. In der Zwischenzeit ist weiterhin mit starken Zinsschwankungen zu rechnen.


Zinsanalyse vom 20.06.2022


Meine Zinsprognose vom 27.08.2021 ist schneller als erwartet eingetreten.


Am 28.02.2022 markierte der Euro-Bund Future sein letztes Hoch bei ca. 172 Punkten und fiel danach wie ein Stein. Die russische Aggression begann am 24.02.2022.


Ein fallender Euro-Bund Future bedeutet steigende Baufinanzierungszinsen und ein steigender Euro-Bund Future fallende Zinsen. Innerhalb von 3,5 Monaten stieg der Zinssatz für eine 10jährige Zinsbindung um ca. 2,0 % p.a. und von Anfang Januar 2022 sogar um ca. 2,5% p.a. Das aktuelle Zinsniveau entspricht dem Zinsniveau von 2011. Ich bin mal mutig und glaube, dass wir in diesem Jahr das Tief um ca. 140,6 Punkten im Euro-Bund Future und das Hoch im 10jährigen Baufinanzierungszins gesehen haben.


Die Immobilienpreise hingegen sind weiterhin auf einem hohem Niveau. Meiner Meinung nach wird sich dieser Trend nicht mehr lange halten können und die Preise von Immobilien könnten fallen. Die Frage ist nur, wie viel Geduld haben die Verkäufer und wie viel sind sie bereit, preislich nachzugeben?


Zinsanalyse vom 27.08.2021


Der Euro-Bund Future ist ein sehr guter Indikator für die Entwicklung der Zinsen in der Baufinanzierung. Steigt der Euro-Bund Future fallen die Zinsen für Immobilienfinanzierungen und fällt der Euro-Bund Future steigen die Zinsen. Der Euro-Bund Future ist seit September 2013 in einem intakten Aufwärtstrend und konnte sein absolutes Hoch im Oktober 2019 erreichen. Seitdem befindet sich der Euro-Bund Future in einer Konsolidierungsphase. Es könnte eine Umkehr stattfinden und die Zinsen für Immobilienkredite könnten in den kommenden Jahren tatsächlich steigen. Gepaart mit den aktuellen Inflationszahlen erachte ich dieses Szenario für nicht unwahrscheinlich. Die niedrigsten Zinsen für eine Baufinanzierung konnte man sich im Oktober 2019 und im Januar 2021 sichern. In der vergangenen Woche konnte der Euro-Bund Future noch einmal ein Mehrmonatshoch markieren und die Zinsen für Immobilienfinanzierungen waren erneut sehr niedrig. Aber nun wird es langsam spannend. Überschreitet der Euro-Bund Future nachhaltig die obere Abwärtstrendlinie, dann fallen die Zinsen weiter. Fällt der Euro-Bund Future in den nächsten Monaten allerdings nachhaltig unter den Bereich von 169 - 167 Punkte, dann ist ein Zinsniveau von Januar 2018 möglich. Die Zinsen im Januar 2018 waren für eine 10-jährige Zinsbindung ca. 1,3 % höher als heute. Höhere Zinsen könnten auch fallende Immobilienpreise bedeuten, da die Refinanzierung der Kaufpreise teurer wird. In Summe ist nichts in Stein gemeißelt und alles spekulativ, daher bleibt es in den kommenden Wochen weiter interessant. Sich jetzt um eine Anschlussfinanzierung für die eigene Baufinanzierung zu bemühen, ist meiner Meinung nach aber ein sehr guter Zeitpunkt. Auch werden Immobilienkredite in Form von Kapitalbeschaffungen auf Immobilien im eigenen Bestand aktuell sehr gut verzinst.





Euro Bund-Future vom 20.12.2023



Euro Bund-Future vom 11.10.2023



Entwicklung der Baufinanzierungszinsen der ING DiBa - Stand 19.12.2023


Entwicklung der monatlichen Kreditrate für ein Darlehen über TEUR 300,

bei einer 10 jährigen Zinsbindung und einer anf. Tilgung von 2,00% p.a.




Entwicklung der „Immobilien - Kaufkraft“ eines Kreditnehmers in der Baufinanzierung





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